上文提到橙郡的故事，94年之前橙郡的投資回報較其他投資人成功的，是因為善用一條reverse floater 的神奇方程式，在低息環境下，得到更大的收益： (12%- 2x 3 month libor) 。譬如說，當94年加息前3m libor 3.3%，收益是5.4%，但是當同年11月加息高峯期時，3m libor 已經6%，就等於是零收入了。
這個利率衍生產品的內在秘密，實際上是買了3倍等值的5年定息國債，再減去2個銀行存款的成本，而你得到以上兩項之和實際得到的回報（最壞是封底在0%）。投資這種衍生工具的關鍵是固定到期日會在5年後，行內叫這種做法「借短放長」去賺取息差，對利率回升的可能性要把握得準確，否則會出現像橙郡這種不利情況。這個「借短放長」策略，也經常運用在銀行的資金部，例如拆放一個月到同業而用隔夜錢拆入或客戶存款去平盤而賺取息差。最大分別是五年及一個月的到期日，到期後再決定延續與否。
跟其他国家如美國；加拿大；英國甚至中國也有定息長年期的按揭貸款不同，香港是很少提供超過5年定息按揭的，按揭貸款利率只是跟同業拆息或優惠利率掛鉤的，是浮動的，理論上是隨時可以改變的。
為什麼在香港利率市場上沒有人願意借出長年期的定息貸款，例如30年，10年甚至只是5年？
這是一個大部分行內人都知道的秘密：因為如果有一天再沒有聯繫匯率的話，大家不知道利率可以去到多高，所以沒有銀行可以提供長年期的定息按揭，我不知道這是否代表銀行也不知道聯滙可以維持多久。
一向以來，香港銀行也善用了浮息利率的好處，多年前已經推出hibor+ 甚至現在有P-封頂的按揭貸款利率結構去吸引更多的按揭業務。在過去多次量寬，港元因聯匯而需要維持低利率，行久的通脹令香港有負實質利率，也因為近年美國實行FATCA及其他原因從中俄而湧來的熱錢，給銀行為按揭貸款市場提供了極大的流動性，促使投資者把樓市推到歷史高峰。
這種利用低廉的短期利息費用去投資在這種長期的不動產上，感覺很像當年橙郡投資在那些衍生工具的誘因，關鍵的問題是利率什麼時候開始上升吧了。
也有一些對香港樓市的看法，稍後再分享。
九哥話 